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Braucht Wernigerode einen qualifizierten Mietspiegel?

Gepostet am 17. Januar 2015

(von Christian Reinboth)

Bereits im Kommunalwahlkampf hatten die Wernigeröder Piraten ja angekündigt, die Forderung nach der Einrichtung eines qualifizierten Mietspiegels nach §558d BGB für Wernigerode vor den Stadtrat bringen zu wollen. Nachdem ein entsprechender Antrag inzwischen erarbeitet wurde und nunmehr auch eine erste Kostenschätzung vorliegt, rückt die Entscheidung über einen Mietspiegel näher – Grund genug, sich neben den Vorteilen (die so ein Mietspiegel zweifellos hat) auch einmal die Nachteile eines solchen Instruments anzuschauen, die bislang in der öffentlichen Debatte kaum zur Sprache gekommen sind.

1) Wenn man einmal mit der Aufstellung eines Mietspiegels begonnen hat, muss man den Mietspiegel alle zwei Jahre wieder neu erstellen lassen, damit dieser seine Gültigkeit nicht verliert – und das wird perspektivisch nicht günstiger werden. Nimmt man die derzeit im Raum stehenden 40.000 Euro als Berechnungsgrundlage und geht weiterhin von einer durchschnittlichen Kostensteigerung von 2% pro Mietspiegel aus, müsste Wernigerode in den nächsten zehn Jahren etwa 208.000 Euro für die Erstellung und Fortschreibung dieses Instruments verausgaben – 20.800 Euro pro Jahr. Ein Mietspiegel wäre also durchaus bezahlbar – ist aber eben auch nicht besonders günstig.

2) Seit dem 01.01.2015 liegt die Zahllast bei der Vermittlung von Wohnungen durch einen Makler bekanntlich nicht mehr beim Mieter, sondern beim Vermieter, wobei die Auswirkungen dieser Maßnahme auf die Entwicklung der Mieten noch weitgehend unklar sind. Ausgerechnet in so einer Übergangsperiode einen Mietspiegel aufzustellen, scheint mir zumindest diskussionswürdig zu sein. Und auch wenn sich eine politische Mehrheit für die Anfertigung eines Mietspiegels abzeichnen sollte, könnte man dessen Einführung ja auch noch für 2017 oder 2018 beschließen.

3) Der Mietspiegel wird in der öffentlichen Diskussion meist als ein Instrument wahrgenommen, welches von Mietern zur Abwendung überzogener Mieterhöhungen durch den Vermieter genutzt werden kann. Man übersieht dabei, dass ein Mietspiegel zumindest für einen Teil der Mieterinnen und Mieter auch zu einem Mieterhöhungsspiegel werden kann, da bei der Erhebung nur Mietverhältnisse berücksichtigt werden, die in den letzten vier Jahren neu begonnen oder verändert wurden. Das Übergehen älterer, bereits seit langem laufender Mietverhältnisse bei der Ermittlung der Durchschnittsmiete führt zwangsläufig dazu, dass sich die im Mietspiegel ermittelte Durchschnittsmiete im Verhältnis zur „echten“ Durchschnittsmiete (die man erhalten würde, würde man alle Mieten – also eben auch die Altmieten – berücksichtigen) nach oben absetzen wird. Anders ist es auch gar nicht möglich – denn würde man tatsächlich alle Altmietverträge (sowie auch andere Arten von Mietverhältnissen wie etwa Sozialmietverträge) bei der Erhebung berücksichtigen, um eine ganz besonders „faire“ Durchschnittsmiete zu berechnen, gäbe es hinterher sehr viel weniger Wohnungen, die unter dem Mietspiegel lägen – und dann hätten insbesondere Hartz IV- und Sozialhilfe-Empfänger ein Problem bei der Suche einer vorschriftskonformen Wohnung.

Auf die Praxis heruntergebrochen bedeutet dies, dass sich mit einem Mietspiegel für einige Mieterinnen und Mieter in Wernigerode mit Sicherheit Erleichterungen ergeben werden – für andere jedoch wird sich die Miete auch nach oben entwickeln. Das spricht grundsätzlich natürlich nicht gegen einen Mietspiegel, sollte aber jedem Entscheider bewusst sein – gerade wenn die Einführung eines solchen Instruments primär als Maßnahme zur Mietsenkung diskutiert wird.

4) Ein Punkt sollte allen Beteiligten an der anstehenden Mietspiegel-Diskussion (hoffentlich) am Herzen liegen: Die Eröffnung von ideologischen Grabenkämpfen „Mieter gegen Vermieter“ wird Wernigerode nicht weiterbringen. Ich bin zwar selbst ein Mieter, bin mir aber durchaus bewusst, welche Leistungen die privaten Vermieter sowie auch die großen Wohnbaugesellschaften für Stadtbild, Lebensqualität und – nicht zuletzt – Steueraufkommen erbringen. Wir sollten uns alle darüber klar werden, welche Anforderungen wir gerade an die „großen“ Vermieter formulieren wollen, und wie realistisch es ist, dass diese auch erfüllt werden können: Sie sollen ihren Wohnungsbestand gleichzeitig energetisch sanieren (wegen des Klimawandels), barrierefrei umrüsten (wegen der demografischen Entwicklung – siehe auch das unten eingebundene Video für ein Praxisbeispiel aus Wernigerode), lebenswert gestalten und zu sozialverträglich niedrigen Preisen anbieten. Das erfordert Kompromissbereitschaft – und zwar auf allen Seiten.

Persönlich habe ich mir zum Antrag der Piraten übrigens noch keine endgültige Meinung gebildet und bin schon gespannt auf die Diskussion der Beschlussvorlage im öffentlichen Teil der nächsten Sitzung des Wirtschafts- und Liegenschaftsausschusses im Februar, über die ich dann natürlich wieder hier im Blog berichten werde.